Surat perjanjian sewa gudang adalah dokumen tertulis yang mengatur siapa menyewakan gudang kepada siapa, berapa lama, dengan harga berapa, dan apa hak serta kewajiban masing-masing. Dasarnya adalah KUHPerdata Pasal 1548 dan seterusnya. Perjanjian ini sah tanpa notaris selama memenuhi syarat sah perjanjian, dan sebaiknya dibubuhi meterai Rp10.000. Isi yang paling sering memicu sengketa adalah harga dan pajak, deposit, peruntukan, renovasi, serta cara mengakhiri sewa, sehingga bagian-bagian itu dibahas satu per satu di bawah, lengkap dengan contoh format.
Ringkasan cepat:
Dasar hukum: KUHPerdata Pasal 1548 dan seterusnya. Perjanjian yang sah berlaku seperti undang-undang bagi para pihak (Pasal 1338).
Notaris: tidak wajib. Akta notaris memberi kekuatan pembuktian lebih kuat.
Meterai: Rp10.000 per dokumen menurut UU Bea Meterai.
Kebiasaan pasar: masa sewa industri dua sampai tiga tahun, dengan deposit tiga bulan sewa ditambah service charge, menurut Colliers.
Gudang dijual: sewa tidak putus karena penjualan, kecuali diperjanjikan lain (Pasal 1576).
Apa itu perjanjian sewa gudang?
Perjanjian sewa gudang adalah kesepakatan ketika pemilik gudang memberikan hak memakai gudang kepada penyewa selama waktu tertentu dengan pembayaran harga sewa. KUHPerdata Pasal 1548 menyebut sewa-menyewa sebagai persetujuan untuk memberikan kenikmatan suatu barang kepada pihak lain selama waktu tertentu dengan harga yang disanggupi.
Perjanjian sewa gudang sah jika memenuhi empat syarat Pasal 1320: kesepakatan, kecakapan, objek tertentu, dan sebab yang halal. Surat perjanjian sewa pabrik tunduk pada aturan yang sama, hanya isinya lebih rinci.
Hak sewa bersifat perjanjian, bukan hak atas tanah. Sewa umumnya tidak didaftarkan di BPN, sehingga isi surat perjanjian menjadi pelindung utama penyewa, seperti dicatat firma hukum DFDL.
Apa saja isi surat perjanjian sewa gudang?
Isi surat perjanjian sewa gudang minimal mencakup identitas para pihak, objek sewa, jangka waktu, harga dan pajak, deposit, peruntukan, renovasi, perawatan, asuransi, pengakhiran, dan penyelesaian sengketa.
Bagian komersial
Para pihak: nama lengkap, akta pendirian dan NIB jika berbentuk PT, serta bukti kewenangan penanda tangan, misalnya direktur menurut anggaran dasar atau penerima kuasa.
Objek sewa: alamat, nomor sertifikat (SHGB atau SHM), luas tanah dan bangunan, serta spesifikasi seperti tinggi bersih, daya tahan lantai, dan daya listrik.
Jangka waktu: tanggal mulai dan berakhir, opsi perpanjangan, dan batas waktu pemberitahuan. Panduan penyewa Colliers untuk Jakarta menyebut masa sewa industri umumnya dua sampai tiga tahun.
Harga sewa: tarif per m² atau per bulan, jadwal bayar, kenaikan tahunan, dan apakah sudah termasuk service charge. Menurut Colliers, harga yang ditawarkan biasanya sudah termasuk service charge.
Deposit: Colliers mencatat tiga bulan sewa ditambah service charge. Tulis kapan dan bagaimana deposit dikembalikan.
Bagian pemakaian gudang
Peruntukan: jelaskan kegiatan usaha di gudang, sebaiknya sesuai KBLI penyewa, agar izin usaha bisa diurus di alamat itu.
Renovasi dan masa bebas sewa: apa yang boleh dibangun penyewa, apakah perlu izin pemilik, dan berapa lama masa bebas sewa. Colliers menyebut satu sampai dua bulan sebagai kebiasaan.
Pengembalian kondisi: apa yang harus dibongkar saat sewa berakhir. Pasal 1567 membolehkan penyewa membawa barang yang dipasangnya sendiri, asal pembongkaran tidak merusak gudang.
Perawatan: siapa menanggung perbaikan atap, struktur, dan perbaikan kecil sehari-hari.
Asuransi dan risiko: siapa mengasuransikan bangunan dan isinya. Menurut Pasal 1553, sewa gugur demi hukum jika gudang musnah seluruhnya karena kejadian di luar kesalahan para pihak.
Tata tertib kawasan: perusahaan industri di kawasan industri wajib mematuhi tata tertib kawasan menurut Pasal 64 ayat (1) huruf b PP 20/2024, dan perjanjian sewa di kawasan biasanya juga mewajibkan penyewa lain mematuhinya.
Bagian pengakhiran dan sengketa
Sewa ulang: Pasal 1559 melarang penyewa menyewakan ulang atau mengalihkan sewa tanpa izin, jadi tulis syarat persetujuannya.
Pengakhiran: rinci bentuk wanprestasi, masa perbaikan, dan pemberitahuan. DFDL menyarankan pengesampingan Pasal 1266 dan 1267 secara tegas agar pemutusan karena wanprestasi tidak harus menunggu putusan pengadilan. Colliers juga mencatat hak mengakhiri sewa lebih awal tidak lazim diberikan.
Keadaan memaksa: Pasal 1244 dan 1245 membebaskan pihak dari kewajiban ganti rugi jika keadaan memaksa di luar kendalinya menghalangi pemenuhan kewajiban. Sebutkan contohnya, misalnya banjir.
Sengketa: pengadilan negeri menjadi forum bawaan, kecuali ada perjanjian arbitrase tertulis menurut UU 30/1999, misalnya melalui BANI.
Sewa gudang kena PPh berapa?
Sewa gudang dikenai PPh final 10% dari jumlah bruto sewa. Jika penyewa berbentuk badan, misalnya PT, penyewa yang memotong dan menyetorkan PPh itu, sehingga pemilik menerima sewa setelah dipotong. Jika pemilik berstatus PKP, PPN juga ditambahkan di atas harga sewa.
Karena itu, surat perjanjian sewa gudang perlu menyebut apakah harga sudah termasuk atau belum termasuk PPN, dan siapa yang memotong PPh. Rincian tarif, dasar hukum, dan batas waktu setor ada di artikel PPh sewa gudang.
Apakah surat perjanjian sewa gudang harus dibuat di notaris?
Surat perjanjian sewa gudang tidak harus dibuat di notaris. Perjanjian di bawah tangan yang ditandatangani kedua pihak tetap sah. Akta notaris (akta autentik) bersifat pilihan, tetapi menurut Pasal 1868 dan 1870 akta itu menjadi bukti sempurna bagi para pihak, sehingga banyak perusahaan memakainya untuk sewa besar atau jangka panjang.
Ada jalan tengah. Berdasarkan Pasal 15 ayat (2) UU Jabatan Notaris (UU 2/2014), notaris dapat melegalisasi tanda tangan pada perjanjian di bawah tangan atau mendaftarkannya dalam buku khusus (waarmerking). Apa pun bentuknya, bubuhkan meterai Rp10.000 sesuai UU 10/2020. Gambaran biaya notaris untuk transaksi properti ada di artikel biaya notaris.
Apakah perjanjian sewa dengan pihak asing harus berbahasa Indonesia?
Perjanjian sewa yang melibatkan perusahaan atau warga Indonesia wajib memakai bahasa Indonesia menurut Pasal 31 UU 24/2009. Jika melibatkan pihak asing, perjanjian juga ditulis dalam bahasa nasional pihak asing tersebut dan/atau bahasa Inggris, dan Pasal 26 ayat (4) Perpres 63/2019 mengatur bahwa bahasa yang disepakati berlaku jika terjadi perbedaan penafsiran.
Dalam perkara Nine AM, Pengadilan Negeri Jakarta Barat membatalkan perjanjian pinjaman yang hanya berbahasa Inggris pada 2013, dan Mahkamah Agung menguatkan hasilnya pada 2015, seperti dilaporkan Jones Day. Setelah itu, SEMA 3/2023 menyatakan ketiadaan terjemahan bahasa Indonesia tidak dapat dijadikan alasan pembatalan perjanjian, kecuali terbukti karena iktikad tidak baik salah satu pihak. Pada 2 Maret 2026, Mahkamah Konstitusi menolak permohonan agar Pasal 31 ayat (1) dimaknai sehingga perjanjian yang tidak berbahasa Indonesia batal demi hukum (Putusan 188/PUU-XXIII/2025). Perjanjian dua bahasa dengan klausul bahasa yang berlaku menghindari persoalan itu.
Bagaimana jika surat perjanjian tidak mengatur suatu hal?
Jika surat perjanjian sewa gudang tidak mengatur suatu hal, ketentuan KUHPerdata yang berlaku. Aturan bawaan ini kadang tidak sesuai harapan salah satu pihak.
Kewajiban pemilik: menyerahkan gudang, memeliharanya agar bisa dipakai sesuai tujuan, dan menjamin penyewa memakainya dengan tenteram (Pasal 1550).
Cacat bangunan: pemilik menanggung cacat yang menghalangi pemakaian, walaupun tidak diketahuinya saat perjanjian dibuat (Pasal 1552).
Kewajiban penyewa: memakai gudang dengan baik sesuai tujuan dan membayar sewa tepat waktu (Pasal 1560), serta bertanggung jawab atas kerusakan kecuali terbukti bukan karena kesalahannya (Pasal 1564).
Akhir masa sewa: sewa tertulis berakhir otomatis saat jangka waktunya habis tanpa pemberitahuan (Pasal 1570). Jika penyewa tetap menempati dan dibiarkan, timbul sewa baru dengan aturan sewa lisan (Pasal 1573).
Meninggal dunia: sewa tidak putus karena meninggalnya salah satu pihak (Pasal 1575).
Apa bedanya surat perjanjian sewa pabrik?
Surat perjanjian sewa pabrik memakai dasar hukum yang sama dengan sewa gudang, tetapi perlu lebih rinci soal listrik, izin, mesin, dan sisa jangka waktu hak atas tanah.
Listrik: daya terpasang dalam kVA dan siapa yang menanggung biaya penambahan daya.
Izin dan tata ruang: lokasi harus sesuai dengan kegiatan penyewa. Cara mengeceknya dibahas di artikel KKPR.
Mesin: pondasi mesin berat, biaya pembongkaran, dan perbaikan lantai saat sewa berakhir.
Sisa jangka waktu HGB: HGB pemilik harus berlaku melebihi masa sewa dan perpanjangannya. PP 18/2021 Pasal 37 memberikan HGB di atas tanah negara atau tanah HPL paling lama 30 tahun, diperpanjang 20 tahun, dan diperbarui 30 tahun.
Status kepabeanan: pabrik yang memakai fasilitas kawasan berikat memerlukan jangka sewa yang mendukung izinnya.
Klausul peruntukan sering diremehkan. Dari 44 permintaan sewa gudang dan pabrik di halaman kebutuhan klien Yardzeal per 16 Oktober 2026, 33 menyebutkan produk yang akan dibuat atau disimpan, dari batang tembaga sampai makanan hewan dan kosmetik, dan empat menyebut fasilitas berikat. Peruntukan yang hanya ditulis “gudang” belum tentu mencakup kegiatan seperti itu.
Bagaimana contoh surat perjanjian sewa gudang?
Contoh surat perjanjian sewa gudang biasanya mengikuti urutan di bawah. Kalimatnya disederhanakan untuk menunjukkan format, bukan dokumen siap tanda tangan.
Judul: “Surat Perjanjian Sewa Gudang Nomor ___, dibuat di [kota] pada [tanggal].”
Para pihak: Pihak Pertama (pemilik) dan Pihak Kedua (penyewa), dengan identitas, alamat, dan dasar kewenangan.
Pertimbangan: Pihak Pertama pemegang SHGB Nomor ___ atas gudang, dan Pihak Kedua hendak menyewanya untuk [kegiatan].
Pasal 1, Objek Sewa: “Pihak Pertama menyewakan kepada Pihak Kedua gudang seluas m² di atas tanah m² yang terletak di [alamat].”
Pasal 2, Jangka Waktu: “Sewa berlaku tiga tahun sejak [tanggal] sampai [tanggal] dan dapat diperpanjang dengan pemberitahuan tertulis paling lambat enam bulan sebelum berakhir.”
Pasal 3, Harga Sewa: “Harga sewa Rp___ per m² per bulan, belum termasuk PPN, dibayar di muka setiap tiga bulan.”
Pasal 4, Deposit: jumlah, kegunaan, dan pengembalian paling lambat ___ hari setelah serah terima.
Pasal 5 dan seterusnya: pasal-pasal yang dibahas di atas, dari peruntukan sampai penyelesaian sengketa.
Penutup dan tanda tangan: kedua pihak menandatangani di atas meterai Rp10.000, dengan saksi jika perlu.
Format yang sama bisa disimpan sebagai file Word atau PDF, asalkan isinya disesuaikan dengan gudang dan kegiatan yang sebenarnya.
Apa yang perlu dicek sebelum tanda tangan?
Sebelum menandatangani perjanjian sewa gudang, periksa tiga hal: status gudang, angka, dan cara keluar.
Kepemilikan: pastikan pihak yang menyewakan adalah pemilik atau berhak menyewakan, dan sertifikatnya cocok dengan lokasi. Langkahnya ada di artikel due diligence lahan.
HGB dan hak tanggungan: cek sisa jangka waktu HGB dan apakah gudang sedang dijaminkan. DFDL menyarankan meminta pengakuan bank atas sewa jika ada hak tanggungan.
Harga: ubah penawaran ke rupiah per m² per bulan tanpa PPN, lalu bandingkan dengan harga sewa gudang per m2 di wilayah yang sama.
Biaya sebenarnya: baca klausul kenaikan harga, masa bebas sewa, dan pengembalian kondisi secara bersamaan.
Cara keluar: pastikan wanprestasi, masa perbaikan, dan pemberitahuan sudah dirinci.
FAQ
Apakah surat perjanjian sewa gudang tanpa meterai tetap sah?
Ya. Meterai bukan syarat sah perjanjian, melainkan pajak atas dokumen. Namun, jika perjanjian itu akan dipakai sebagai alat bukti di pengadilan, bea meterainya harus dilunasi lebih dulu melalui pemeteraian kemudian, ditambah sanksi administratif 100% karena surat perjanjian sudah terutang bea meterai sejak ditandatangani.
Siapa yang membayar meterai dalam perjanjian sewa?
Menurut UU 10/2020, untuk dokumen yang dibuat dua pihak, bea meterai terutang oleh masing-masing pihak atas dokumen yang diterimanya. Dalam praktik, perjanjian sering menyebut siapa yang menanggungnya.
Apakah boleh memakai contoh surat perjanjian sewa gudang dari internet?
Boleh sebagai titik awal, tetapi contoh dari internet tidak mengenal gudang, sertifikat, dan kegiatan usaha Anda. Sesuaikan setiap pasal, terutama peruntukan, pajak, dan pengakhiran, lalu minta advokat meninjaunya.
Bagaimana jika HGB pemilik habis di tengah masa sewa?
Jika HGB pemilik habis dan tidak diperpanjang, hak penyewa untuk menempati gudang ikut terancam, karena sewa bergantung pada hak pemilik. Minta klausul yang mewajibkan pemilik memperpanjang HGB tepat waktu, dan cek tanggal berakhirnya sebelum tanda tangan.
Apakah harga sewa boleh naik di tengah masa sewa?
Hanya jika perjanjian mengaturnya atau kedua pihak sepakat mengubahnya. Menurut Pasal 1338 KUHPerdata, isi perjanjian mengikat kedua pihak dan tidak dapat diubah sepihak, sehingga kenaikan harus mengikuti klausul kenaikan yang menyebut besaran dan waktunya.
Apakah perusahaan PMA boleh menyewa gudang?
Boleh. Sewa tidak memindahkan hak atas tanah, sehingga PT PMA dapat menjadi penyewa seperti perusahaan lokal, asalkan izin usahanya untuk kegiatan di alamat itu terpenuhi. Pilihan jika ingin memiliki dibahas di artikel hak atas tanah untuk PT PMA.
Apakah penyewa bisa mengakhiri sewa lebih awal?
Tanpa klausul pengakhiran lebih awal atau persetujuan pemilik, penyewa umumnya hanya bisa mengakhiri sewa lebih awal karena alasan hukum, misalnya wanprestasi berat pemilik atau musnahnya gudang. Colliers mencatat hak pengakhiran lebih awal tidak lazim dalam sewa di Jakarta, jadi rundingkan syaratnya sebelum tanda tangan.
Gunakan surat perjanjian sewa gudang sebagai pegangan
Surat perjanjian sewa gudang paling berguna jika disusun sesuai gudang dan kegiatan yang sebenarnya, lalu ditinjau advokat. Artikel ini bersifat informasi umum, bukan nasihat hukum. Gambaran syarat sewa di pasar ada di panduan sewa gudang dan pabrik. Untuk melihat kebutuhan ruang gudang dan pabrik yang sedang dicari, kunjungi Yardzeal.