PPh sewa gudang adalah PPh final 10% dari jumlah bruto nilai sewa, sesuai PP 34/2017. Jika penyewanya badan usaha, pajak ini biasanya dipotong penyewa saat membayar sewa. Jika penyewanya bukan pemotong pajak, pemilik gudang menyetor sendiri. Di atasnya bisa ada PPN efektif 11% bila pemilik gudang berstatus PKP. Artikel ini membahas tarif, dasar pengenaan, siapa yang memotong, contoh hitungan, batas setor, dan beda dengan PPh 23.
Ringkasan cepat:
Tarif: 10% final dari nilai bruto sewa tanah dan/atau bangunan, termasuk gudang dan pabrik.
Dasar pengenaan: service charge, biaya perawatan, dan biaya keamanan ikut dihitung.
Pemotong: subjek pajak badan dalam negeri, badan pemerintah, BUT, dan pihak lain yang ditunjuk.
PPN: efektif 11% jika pemilik gudang PKP, sesuai PMK 131/2024.
Batas waktu: setor paling lambat tanggal 15 bulan berikutnya, lapor paling lambat 20 hari setelah masa pajak berakhir.
Aturan ini bukan pajak baru. Pada Agustus 2026, setelah ramai kabar soal penggalian pajak sewa properti pada 2027, DJP menegaskan tidak ada program khusus untuk itu. Artikel di situs DJP juga menjelaskan bahwa PPh final atas sewa sudah berlaku sejak 2 Januari 2018.
Berapa persen PPh sewa gudang?
PPh sewa gudang ditetapkan 10% dari jumlah bruto nilai persewaan dan bersifat final. Pajak ini disebut PPh Pasal 4 ayat (2). Final artinya pajak tersebut sudah melunasi PPh pemilik atas penghasilan sewa itu. Biaya perawatan, penyusutan, atau PBB tidak bisa dikurangkan, dan penghasilannya tetap dilaporkan di SPT Tahunan tetapi tidak dipajaki lagi.
Tarif yang sama berlaku untuk gudang, pabrik, ruko, kantor, tanah kosong, dan rumah. PP 34/2017 mengecualikan jasa penginapan seperti hotel dan rumah kos, yang dikenai pajak dengan aturan lain.
Apakah pajak sewa gudang termasuk service charge?
Ya, pajak sewa gudang dihitung dari semua pembayaran yang berkaitan dengan tanah atau bangunan yang disewa. Pasal 4 ayat (2) PP 34/2017 menyebut biaya perawatan, pemeliharaan, keamanan, layanan, dan fasilitas lain sebagai bagian dari jumlah bruto, baik perjanjiannya dibuat terpisah maupun disatukan.
Contohnya, paket Rp100.000 per m² yang dipecah menjadi “sewa” Rp85.000 dan “service charge” Rp15.000 tetap dikenai 10% dari Rp100.000. Memecah kontrak tidak mengurangi PPh final sewa gudang.
Siapa yang memotong dan menyetor PPh final sewa gudang?
PPh final sewa gudang dipotong oleh penyewa jika penyewa termasuk pemotong pajak. Jika tidak, pemilik gudang menyetor sendiri. Pasal 3 PP 34/2017 menetapkan pemotong pajak:
badan pemerintah;
subjek pajak badan dalam negeri, termasuk PT dan PT PMA;
penyelenggara kegiatan;
bentuk usaha tetap (BUT) dan kerja sama operasi (KSO);
perwakilan perusahaan luar negeri;
orang pribadi yang ditunjuk DJP.
Penyewa gudang dan pabrik umumnya badan usaha. Di halaman kebutuhan klien Yardzeal, seluruh 44 permintaan sewa gudang dan pabrik (dari 77 kebutuhan aktif per 2 Oktober 2026) berasal dari perusahaan atau proyek investasi, bukan perorangan. Bagi pemilik, artinya sewa umumnya diterima setelah dipotong 10%, disertai bukti potong sebagai tanda pajaknya sudah dibayar.
Jika penyewanya perorangan yang tidak ditunjuk, pemilik membayar sendiri lewat Coretax dengan kode billing 411128-403, sesuai panduan DDTC.
Berapa persen PPN sewa gudang?
PPN sewa gudang efektif 11%, yaitu 12% dikali dasar pengenaan pajak 11/12 dari nilai sewa, sesuai PMK 131/2024 yang berlaku sejak 1 Januari 2025. PPN hanya dipungut jika pemilik gudang berstatus Pengusaha Kena Pajak (PKP) dan menerbitkan faktur pajak.
Pengukuhan PKP wajib bila omzet setahun melebihi Rp4,8 miliar, batas yang awalnya ditetapkan PMK 197/2013. Pemilik dengan omzet di bawah batas itu dan belum PKP tidak memungut PPN. Penyewa yang PKP umumnya bisa mengkreditkan PPN yang dibayar sebagai pajak masukan.
Bagaimana cara menghitung pajak sewa pabrik per tahun?
Pajak sewa pabrik per tahun dihitung dari total sewa yang dibayar. PPh-nya 10% dari nilai bruto, ditambah PPN efektif 11% jika pemilik PKP. Contoh: pabrik 5.000 m² dengan tarif Rp70.000 per m² per bulan (sudah termasuk service charge), disewa PT dan dibayar di muka untuk satu tahun.
Sewa setahun: 5.000 × Rp70.000 × 12 = Rp4.200.000.000.
PPh final 10%: Rp420.000.000, dipotong PT dan disetor ke negara paling lambat tanggal 15 bulan berikutnya.
PPN 11% (jika pemilik PKP): Rp462.000.000, ditambahkan di faktur.
Uang yang diterima pemilik: Rp4.200.000.000 − Rp420.000.000 + Rp462.000.000 = Rp4.242.000.000. PPN-nya kemudian disetor pemilik lewat SPT Masa PPN.
Karena sewa dibayar di muka, PPh atas seluruh sewa setahun langsung terutang pada masa pembayaran itu. Jika pemilik ingin menerima Rp4,2 miliar bersih, kontrak perlu klausul gross-up. Nilai sewanya menjadi sekitar Rp4.666.666.667 agar setelah dipotong 10% tersisa Rp4,2 miliar, dan PPN-nya ikut naik.
Kapan batas setor dan lapor PPh 4 ayat 2 sewa bangunan?
PPh 4 ayat 2 sewa bangunan wajib disetor paling lambat tanggal 15 bulan berikutnya, sesuai PMK 81/2024 untuk sistem Coretax. SPT Masa PPh Unifikasi dilaporkan paling lambat 20 hari setelah masa pajak berakhir, sesuai UU KUP.
Saat terutang: umumnya saat sewa dibayar atau jatuh tempo, mana yang lebih dulu, menurut DDTC.
Administrasi: bukti potong dan SPT Masa kini dibuat di Coretax.
Terlambat lapor: denda Rp100.000 untuk SPT Masa, menurut DJP.
Terlambat setor: bunga per bulan sesuai tarif yang ditetapkan Kementerian Keuangan, yaitu 1,01% per bulan untuk Oktober 2026, maksimal 24 bulan.
Sewa gudang kena PPh 23 atau PPh 4 ayat 2?
Sewa gudang sebagai bangunan kena PPh 4 ayat 2 sebesar 10%, bukan PPh 23. PPh 23 sebesar 2% berlaku untuk sewa harta selain tanah dan bangunan, misalnya forklift atau rak yang disewa terpisah, sesuai ketentuan PPh Pasal 23. Jika satu kontrak mencakup bangunan dan peralatan, pisahkan nilainya agar tarif yang dipakai tepat.
Tarif 2,5% yang sering muncul di pencarian berbeda lagi. Itu tarif umum PPh final atas penjualan atau pengalihan hak atas tanah dan bangunan, sesuai PP 34/2016, dan dibayar penjual saat transaksi jual beli. Untuk biaya pembelian lahan secara lengkap, lihat panduan BPHTB dan biaya balik nama sertifikat.
Pajak apa lagi yang menyertai kontrak sewa gudang?
Selain PPh dan PPN, kontrak sewa gudang membawa bea meterai dan PBB, dan perlu dicek kaitannya dengan PPh final UMKM.
Bea meterai: Rp10.000 per dokumen perjanjian sesuai UU 10/2020.
PBB-P2: pajak daerah yang terutang atas pihak yang memiliki, menguasai, atau memanfaatkan tanah dan/atau bangunan, dengan tarif maksimal 0,5% sesuai UU 1/2022 (HKPD). Dasarnya NJOP; pelajari di artikel NJOP tanah. Tentukan di kontrak siapa yang menanggungnya.
PPh final UMKM 0,5%: penghasilan sewa yang sudah dikenai PPh final berdasarkan PP 34/2017 dikecualikan dari skema ini, sesuai PMK 164/2023.
Kesalahan apa yang sering terjadi pada pajak sewa gudang?
Banyak kesalahan pajak sewa gudang berasal dari kontrak yang tidak sesuai dengan cara kerja pajaknya.
Hanya memajaki baris “sewa”. Service charge tetap termasuk dasar pengenaan 10% menurut PP 34/2017.
Tidak ada klausul gross-up. Pemilik mengharapkan sewa penuh, sementara penyewa memotong 10%.
Bukti potong tidak diminta. Tanpa bukti potong, pemilik lebih sulit membuktikan bahwa pajaknya sudah dibayar.
Sewa di muka disetor bertahap. PPh atas pembayaran di muka terutang pada bulan pembayaran, bukan dicicil per bulan.
Pemilik asing diperlakukan sama. Jika pemilik bukan wajib pajak dalam negeri, aturan dan tarifnya bisa berbeda (termasuk ketentuan tax treaty), jadi minta saran konsultan pajak.
Checklist pajak sebelum tanda tangan kontrak sewa
Pastikan apakah penyewa termasuk pemotong pajak.
Cek status PKP pemilik gudang.
Tuliskan apakah harga sewa sudah termasuk atau belum termasuk PPh 10%.
Pisahkan nilai bangunan, service charge, dan peralatan.
Sepakati siapa yang membayar PBB.
Catat batas setor tanggal 15 untuk setiap pembayaran, termasuk sewa di muka.
Cek legalitas lahan dan bangunan sejak awal, misalnya status HGB, lewat panduan lahan industri Indonesia.
FAQ
Berapa persen pajak sewa menyewa gudang?
PPh final 10% dari nilai bruto sewa (PP 34/2017). Jika pemilik gudang PKP, ada tambahan PPN efektif 11% (PMK 131/2024).
Apakah pemilik gudang perorangan juga kena PPh sewa?
Ya. Pemilik perorangan tetap terutang PPh final 10%. Jika penyewanya badan usaha, penyewa yang memotong. Jika penyewanya perorangan yang bukan pemotong, pemilik menyetor sendiri lewat Coretax.
Apa beda PPh 4 ayat 2 dan PPh 23 untuk sewa?
PPh 4 ayat 2 sebesar 10% untuk sewa tanah dan/atau bangunan. PPh 23 sebesar 2% untuk sewa harta lain, seperti kendaraan, forklift, atau peralatan.
Apakah PPh final sewa gudang bisa dikreditkan?
Tidak. Karena bersifat final, PPh ini tidak dikreditkan di SPT Tahunan pemilik. Penghasilannya tetap dilaporkan, tetapi tidak dipajaki lagi.
Apa risikonya jika terlambat setor?
Ada bunga per bulan sesuai tarif Kementerian Keuangan (1,01% per bulan untuk Oktober 2026), maksimal 24 bulan. Terlambat lapor SPT Masa dikenai denda Rp100.000.
Perlukah kontrak menyebut harga sewa sudah termasuk pajak?
Perlu. Tanpa klausul yang jelas, pemilik bisa mengharapkan sewa penuh sementara penyewa memotong 10%. Tuliskan apakah harga sewa bruto atau bersih dari PPh 4 ayat (2).
Pahami PPh sewa gudang sebelum menandatangani kontrak
Di atas kertas, PPh sewa gudang cukup sederhana: 10% final, ditambah PPN jika pemilik PKP. Masalah sering muncul dari bunyi kontrak, bukan dari tarifnya. Kontrak yang menuliskan perlakuan pajak dengan jelas melindungi kedua pihak sejak pembayaran pertama. Untuk melihat kebutuhan gudang dan pabrik yang sedang dicari pasar serta cara kontrak sewa industri disusun, kunjungi Yardzeal.