PBG dan SLF adalah dua perizinan bangunan yang wajib dimiliki gudang dan pabrik. PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) harus terbit sebelum pembangunan dimulai, sedangkan SLF (Sertifikat Laik Fungsi) harus terbit sebelum bangunan dipakai. Keduanya diatur dalam PP 16/2021 dan diterbitkan pemerintah daerah. Berdasarkan PP 28/2025 yang berlaku sejak Juni 2025, pelaku usaha memulai permohonannya di OSS, yang terhubung dengan SIMBG. Di bawah ini dibahas syarat PBG gudang, alur pengurusan, masa berlaku SLF gudang, sampai bedanya dengan izin gudang (TDG).
Ringkasan cepat:
PBG: persetujuan untuk membangun baru, mengubah, memperluas, mengurangi, atau merawat bangunan. PBG menggantikan IMB.
SLF: sertifikat bahwa bangunan laik dipakai. Untuk gudang dan pabrik, SLF berlaku lima tahun.
Alur: konsultasi perencanaan gratis, pemeriksaan oleh Tim Profesi Ahli, pembayaran retribusi, lalu penerbitan.
Izin gudang: pemilik gudang umumnya juga wajib punya Tanda Daftar Gudang (TDG), yang terpisah dari PBG dan SLF.
Sewa: penyewa bergantung pada PBG dan SLF milik pemilik gedung, jadi cek keduanya sebelum tanda tangan.
Apa itu PBG dan SLF?
PBG dan SLF adalah persetujuan bangunan dan sertifikat kelaikan fungsi yang wajib untuk bangunan gedung, termasuk gudang dan pabrik. Menurut Pasal 1 PP 16/2021, PBG adalah perizinan untuk membangun baru, mengubah, memperluas, mengurangi, dan/atau merawat bangunan sesuai standar teknis. SLF adalah sertifikat dari pemerintah daerah yang menyatakan bangunan laik fungsi sebelum dapat dimanfaatkan.
Sederhananya, PBG menilai rencana bangunan, sedangkan SLF menilai bangunan yang sudah jadi. Karena itu, punya PBG saja belum cukup untuk mulai memakai gudang. Perubahan fungsi atau klasifikasi bangunan juga wajib disertai perubahan PBG (Pasal 11 ayat (2)), termasuk perluasan seperti mezanin.
Apa beda IMB, PBG, dan SLF?
IMB adalah izin bangunan lama yang digantikan PBG sejak berlakunya PP 16/2021. Menurut Pasal 346 ayat (2), IMB yang sudah terbit tetap berlaku sampai masa berlakunya berakhir.
Perbedaan utamanya ada pada pendekatan. PBG menekankan pemenuhan standar teknis bangunan dan diajukan secara elektronik. SLF bukan pengganti IMB, melainkan tahap berikutnya setelah bangunan selesai, dan wajib diperpanjang secara berkala.
Apa saja syarat PBG gudang?
Syarat PBG gudang terdiri dari tiga kelompok dokumen menurut Pasal 253 ayat (10) PP 16/2021: data pemohon, data bangunan, dan dokumen rencana teknis. Untuk pelaku usaha, panduan OSS juga mensyaratkan beberapa persetujuan lain sebelum verifikasi.
Data pemohon atau pemilik: identitas perusahaan, NIB, dan penanda tangan yang berwenang.
Data bangunan: lokasi, fungsi, luas lantai, jumlah lantai, dan tinggi.
Rencana teknis: gambar dan perhitungan arsitektur, struktur, serta mekanikal, elektrikal, dan plambing yang disusun tenaga ahli.
Tanah dan lokasi: bukti penguasaan tanah (misalnya sertifikat, atau perjanjian tertulis dengan pemilik tanah sebagaimana dimungkinkan PP 16/2021) dan KKPR. Penjelasannya ada di artikel KKPR.
Lingkungan: persetujuan lingkungan untuk kegiatan usaha.
Menurut PP 28/2025 tentang perizinan berusaha berbasis risiko, KKPR, persetujuan lingkungan, PBG, dan SLF bersama-sama menjadi persyaratan dasar perizinan berusaha.
Bagaimana cara mengurus PBG gudang?
PBG gudang diurus dalam dua tahap, yaitu konsultasi perencanaan lalu penerbitan. Pendaftarannya dilakukan secara daring melalui SIMBG, sistem informasi bangunan gedung Kementerian Pekerjaan Umum, yang kini terhubung dengan OSS.
Pendaftaran: unggah data pemohon, data bangunan, dan rencana teknis. Konsultasi ini tidak dipungut biaya.
Pemeriksaan oleh TPA: untuk bangunan selain rumah kecil, Tim Profesi Ahli memeriksa rencana. PP 16/2021 mengatur paling banyak lima kali pertemuan dalam 28 hari kerja, dengan pertemuan pertama paling lambat tiga hari kerja setelah pendaftaran.
Urutan pemeriksaan: arsitektur diperiksa lebih dulu, baru struktur serta mekanikal, elektrikal, dan plambing.
Pernyataan pemenuhan standar teknis: terbit bersama perhitungan teknis untuk retribusi.
Retribusi dan penerbitan: setelah retribusi dibayar, DPMPTSP menerbitkan PBG.
Besaran retribusi PBG berbeda di setiap daerah. Menurut UU 1/2022 tentang hubungan keuangan pusat dan daerah, retribusi ini termasuk retribusi perizinan tertentu. Menurut rumus PP 16/2021 dan panduan DJPK, retribusi dihitung dari luas total lantai, indeks lokalitas, standar harga satuan tertinggi (SHST), indeks terintegrasi, dan indeks bangunan gedung terbangun. SIMBG menyediakan simulasi perkiraan retribusi, tetapi tarif akhirnya ditetapkan perda setempat.
Bagaimana mengurus SLF gudang dan berapa lama berlakunya?
SLF gudang diterbitkan dinas teknis setelah bangunan selesai dan diperiksa kesesuaiannya dengan rencana. Penyedia jasa pengawasan atau manajemen konstruksi, atau pemilik, mengunggah daftar simak, surat pernyataan kelaikan fungsi, dan gambar terbangun (as-built) ke SIMBG (Pasal 272).
SLF pertama terbit paling lama tiga hari kerja setelah surat pernyataan diunggah, tanpa biaya (Pasal 276). Untuk gudang, pabrik, dan bangunan selain rumah tinggal, SLF berlaku lima tahun (Pasal 297).
Perpanjangan SLF wajib didahului pemeriksaan oleh penyedia jasa pengkajian teknis, dan biayanya ditanggung pemilik atau pengguna. Jika SLF habis, Pasal 302 mengatur bahwa pelayanan utilitas umum kabupaten/kota dicabut sampai SLF diperoleh kembali.
Bangunan gudang tanpa IMB harus mulai dari mana?
Bangunan gudang yang sudah berdiri tanpa IMB atau PBG harus mulai dari SLF. Menurut Pasal 346 ayat (3) PP 16/2021, pemilik bangunan seperti itu wajib mengurus SLF untuk memperoleh PBG, lalu PBG dan SLF diterbitkan bersamaan setelah retribusi dibayar.
Prosesnya diawali pemeriksaan bangunan oleh pengkaji teknis. Jika bangunan belum memenuhi standar, perbaikan mungkin diperlukan sebelum SLF terbit. PP 28/2025 (Pasal 123) juga memuat jalur bagi bangunan usaha yang sudah berdiri tanpa IMB/PBG sebelum PP itu berlaku: pelaku usaha tidak perlu PBG dan dapat langsung mengajukan SLF saat mengajukan atau memperpanjang perizinan berusaha melalui OSS. Tanyakan jalur yang dipakai dinas setempat.
Apakah izin gudang sama dengan PBG?
Tidak. Izin gudang biasanya merujuk pada Tanda Daftar Gudang (TDG), yaitu pendaftaran gudang di bidang perdagangan, bukan izin bangunan. Menurut PP 29/2021 yang diubah dengan PP 3/2026, setiap pemilik gudang wajib memiliki TDG, yang diterbitkan melalui OSS.
Golongan: gudang tertutup 100–1.000 m² (A), lebih dari 1.000–2.500 m² (B), lebih dari 2.500 m² (C), silo atau tangki (D), serta gudang terbuka minimal 1.000 m².
Pengecualian: tempat penimbunan berikat, gudang di bawah pengawasan Bea Cukai, serta gudang yang melekat dengan usaha ritel atau tempat produksi (Pasal 69).
Catatan stok: pengelola gudang wajib mencatat jenis dan jumlah barang yang disimpan, masuk, dan keluar, serta memperlihatkannya kepada petugas pengawas perdagangan jika diminta (Pasal 64–65).
Usaha pergudangan juga memerlukan KBLI yang tepat. Dalam KBLI 2025, aktivitas pergudangan umum pindah dari kode 52101 ke 52109, menurut OSS.
Apakah pabrik di kawasan industri wajib PBG dan SLF?
Ya. Pabrik atau gudang yang dibangun di dalam kawasan industri tetap memerlukan PBG dan SLF sendiri. Kami tidak menemukan pengecualian dalam PP 16/2021 maupun PP 28/2025 bagi perusahaan industri yang membangun.
Kawasan industri memang mempermudah tahap lain. Menurut PP 20/2024, perusahaan di kawasan cukup menyusun RKL-RPL rinci yang disetujui pengelola kawasan, bukan AMDAL sendiri, dan pengelola wajib memfasilitasi pelayanan perizinan satu pintu (Pasal 61 ayat (3)). Sisi perizinan kawasannya dibahas di artikel izin kawasan industri.
Apa sanksi jika tidak punya PBG atau SLF?
Membangun tanpa PBG atau memakai bangunan tanpa SLF dikenai sanksi administratif menurut Pasal 327 PP 16/2021. Bentuknya mulai dari peringatan tertulis, pembatasan kegiatan pembangunan atau pemanfaatan, penghentian sementara atau tetap, sampai pembekuan atau pencabutan PBG atau SLF. Perintah pembongkaran diatur di ketentuan lain, misalnya Pasal 12 PP 16/2021 untuk bangunan yang fungsinya tidak sesuai PBG.
Sanksi pidana hanya berlaku pada kasus berat. Menurut UU Bangunan Gedung yang diubah dengan UU 6/2023, ketidakpatuhan yang menimbulkan kerugian harta benda orang lain, kecelakaan yang mengakibatkan cacat seumur hidup, atau hilangnya nyawa dapat dipidana penjara paling lama 3, 4, atau 5 tahun atau denda paling banyak 10%, 15%, atau 20% dari nilai bangunan (untuk kematian, penjara dan denda).
Apa yang perlu dicek sebelum membeli atau menyewa gudang?
Sebelum membeli atau menyewa gudang, pastikan PBG (atau IMB lama) dan SLF-nya ada, sesuai dengan kondisi bangunan, dan masih berlaku. Papan kebutuhan klien Yardzeal menunjukkan dua sisi persoalan ini: per 26 Oktober 2026, 11 dari 77 permintaan aktif adalah lahan seluas 5.000 m² sampai 66 hektare, yang memerlukan PBG sebelum dibangun, sedangkan 44 permintaan adalah sewa gudang atau pabrik yang bergantung pada izin milik pemilik gedung.
Cocokkan dokumen dengan bangunan: luas, jumlah lantai, dan fungsi harus sesuai PBG atau IMB.
Cek tanggal SLF: lima tahun sejak terbit untuk gudang dan pabrik.
Cari perluasan tanpa izin: mezanin, kanopi, dan tambahan bangunan bisa belum tercakup.
Pastikan posisi TDG: siapa yang mendaftarkan gudang dan apakah ada pengecualian.
Tuangkan dalam perjanjian: isi pasal yang perlu ada dijelaskan di artikel surat perjanjian sewa gudang, sedangkan pengecekan sertifikat ada di artikel due diligence lahan.
FAQ
Bisakah mengurus SLF sendiri tanpa konsultan?
Permohonan bisa diajukan sendiri melalui OSS dan SIMBG. Namun, perpanjangan SLF wajib didahului pemeriksaan oleh penyedia jasa pengkajian teknis, dan rencana teknis untuk PBG harus disusun tenaga ahli.
Bisakah mengajukan PBG jika belum punya sertifikat tanah?
Yang diminta adalah bukti penguasaan tanah, bukan selalu sertifikat atas nama pemohon. PP 16/2021 memungkinkan pembangunan di atas tanah pihak lain dengan perjanjian tertulis dengan pemilik tanah, bersama KKPR. Alur OSS bisa tetap meminta status bangunan milik sendiri, jadi tanyakan dokumen yang diterima dinas setempat sebelum mengajukan.
Berapa biaya PBG gudang?
Biaya PBG gudang berupa retribusi yang berbeda di setiap daerah, tergantung luas lantai, fungsi, dan kompleksitas bangunan. Simulasi di SIMBG bisa dipakai untuk perkiraan awal. SLF, termasuk perpanjangannya, terbit tanpa biaya, tetapi pemeriksaan pengkaji teknis untuk perpanjangan dibayar pemilik atau pengguna.
Berapa lama proses PBG?
Untuk gudang dan pabrik, pemeriksaan oleh TPA paling banyak lima kali pertemuan dalam 28 hari kerja menurut PP 16/2021. Waktu total bisa lebih lama karena perbaikan dokumen dan pembayaran retribusi.
Apakah gudang wajib TDG?
Pada dasarnya ya, setiap pemilik gudang wajib memiliki TDG. Pengecualiannya antara lain tempat penimbunan berikat dan gudang yang melekat dengan tempat produksi atau usaha ritel. Jika gudang disewakan, sepakati secara tertulis siapa yang mendaftarkan gudang (kewajiban pemilik) dan siapa yang mencatat stok (kewajiban pengelola).
Apakah IMB lama masih berlaku?
Ya, IMB yang terbit sebelum PP 16/2021 tetap berlaku sampai masa berlakunya habis. Perubahan atau perluasan bangunan setelahnya memerlukan PBG, dan bangunan tetap memerlukan SLF yang berlaku.
Apakah SLF berlaku selamanya?
Tidak. SLF gudang, pabrik, dan bangunan selain rumah tinggal berlaku lima tahun dan harus diperpanjang setelah pemeriksaan kelaikan fungsi.
Mengurus PBG dan SLF sejak awal
PBG dan SLF paling mudah diurus jika direncanakan bersama bangunannya, dan gudang yang sudah berdiri hanya bisa dipakai sejauh SLF-nya berlaku. Mengecek izin bersama spesifikasi bangunan dan syarat sewa membantu menghindari hambatan setelah tanda tangan. Untuk melihat kebutuhan gudang, pabrik, dan lahan yang sedang dicari, kunjungi Yardzeal.