BPHTB adalah pungutan yang ditanggung pihak yang memperoleh hak atas tanah dan/atau bangunan, paling tinggi 5% dari nilai perolehan setelah dikurangi ambang bebas pajak. Dua hal sering mengejutkan pembeli badan usaha. Angka 5% itu batas atas nasional, sedangkan tarif sebenarnya ditetapkan perda tiap daerah. Dan ambang bebas pajaknya hanya berlaku untuk perolehan hak pertama di daerah tersebut — sehingga perusahaan yang membeli bidang kedua umumnya membayar atas nilai penuh.
Di bawah ini: cara hitungnya beserta contoh angka, apa yang ditanggung penjual, dan struktur pembelian yang dikenai dua pajak sekaligus.
BPHTB ditanggung pembeli. Penjual menanggung PPh final dengan dasar yang berbeda.
Tarifnya ditetapkan perda dengan batas atas 5%. Pastikan angkanya untuk daerah yang bersangkutan.
Dasar pengenaannya harga transaksi, dengan NJOP berfungsi sebagai batas bawah, bukan sebagai dasar.
NPOPTKP adalah keringanan untuk perolehan pertama di satu daerah, bukan pengurang yang selalu ada.
Bila memakai PPJB, BPHTB terutang sejak PPJB ditandatangani — bukan sejak AJB.
BPHTB adalah pungutan atas perolehan hak, bukan atas penjualan
BPHTB adalah singkatan dari Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan. Dasarnya UU 1/2022 tentang hubungan keuangan pusat dan daerah, yang menetapkan tarif paling tinggi 5% dan menyerahkan penetapan tarifnya kepada perda masing-masing daerah.
Yang menanggung adalah pihak yang memperoleh hak — pembeli. Ini perlu ditegaskan karena banyak tulisan menggabungkannya dengan pajak penjual menjadi satu angka “pajak transaksi”, padahal keduanya berbeda penanggung, berbeda dasar pengenaan, dan berbeda instansi pemungut: satu daerah, satu pusat.
Satu hal lagi yang perlu dicek, bukan diasumsikan. Daerah diberi waktu sampai Januari 2024 untuk menyesuaikan perdanya dengan UU 1/2022, dan bila belum, ketentuan undang-undangnya berlaku langsung. Angka pada halaman daerah yang bertanggal sebelum 2024 berpeluang sudah usang.
Cara hitung BPHTB dan contoh angkanya
Rumusnya sederhana: nilai perolehan objek pajak, dikurangi ambang bebas pajak bila tersedia, dikali tarif perda.
Nilai perolehannya adalah harga transaksi untuk jual beli. NJOP yang dipakai untuk PBB berfungsi sebagai batas bawah — ia menggantikan harga transaksi hanya bila harganya tidak diketahui atau lebih rendah. NJOP yang berlaku adalah NJOP tahun terjadinya perolehan, yang menjadi jebakan pada transaksi yang melintasi pembaruan tahunan.
Untuk perolehan yang bukan jual beli — tukar menukar, hibah, waris, pemasukan tanah ke dalam perseroan, atau pemberian hak baru — dasarnya nilai pasar, bukan harga kontrak.
Contoh angkanya membuat skalanya terasa. Bidang industri 10.000 m² dengan harga Rp2.500.000 per meter persegi bernilai Rp25 miliar. Bila tarif perdanya 5% dan tidak ada NPOPTKP yang berlaku, BPHTB-nya Rp1,25 miliar. Itu pos anggaran, bukan biaya tambahan yang bisa diabaikan.
NPOPTKP hanya untuk perolehan pertama di daerah itu
Ambang bebas pajaknya paling sedikit Rp80 juta secara nasional, dan daerah boleh menetapkan lebih tinggi — Jakarta memakai Rp250 juta, dan Rp1 miliar untuk waris serta hibah wasiat dalam garis keturunan lurus.
Bagian yang jarang disebut: undang-undangnya melekatkan keringanan itu pada perolehan hak pertama wajib pajak di daerah tersebut. Memperoleh bidang kedua di daerah yang sama berarti tidak ada NPOPTKP sama sekali. Badan pendapatan DKI Jakarta menyatakannya secara eksplisit.
Bagi perusahaan yang memperluas ke bidang sebelah, itu justru kondisi normal. Hitung tanpa NPOPTKP kecuali Anda sudah memastikan sebaliknya untuk daerah tersebut.
PPh final penjualan tanah: sisi penjual
PPh final penjualan tanah ditanggung pihak yang mengalihkan, bukan pembeli. Tarifnya 2,5% dari jumlah bruto nilai pengalihan menurut PP 34/2016, dengan 1% untuk rumah sederhana dan rumah susun sederhana yang dialihkan pengembang yang usaha pokoknya memang itu, dan 0% untuk pengalihan kepada pemerintah dalam hal tertentu. Untuk penjual lahan industri, tarifnya 2,5%.
Cara hitung PPh final tanah
Di sinilah satu kekeliruan paling sering beredar. Cara hitung PPh final tanah bukan 2,5% dari yang lebih tinggi antara harga transaksi dan NJOP. Ketentuan batas bawah NJOP itu milik BPHTB, bukan PPh final.
Dasarnya adalah nilai yang sesungguhnya diterima pada jual beli tanpa hubungan istimewa; nilai yang seharusnya diterima bila ada hubungan istimewa; dan nilai pasar untuk tukar menukar, pelepasan hak, hibah, waris, atau cara lain. Pada contoh Rp25 miliar di atas, PPh final penjualnya Rp625 juta.
Dua catatan jujur. Kantor pajak tetap meneliti nilai yang dianggap terlalu rendah, dan NJOP menjadi acuan pembandingnya. Dan banyak PPAT menyamakan nilai akta dengan NJOP karena BPHTB tetap dihitung dari situ. Tetapi dasar hukumnya memang berbeda, dan penjualan antarpihak berelasi yang harganya di atas NJOP namun di bawah harga pasar tetap punya risiko di sisi PPh.
Pajak jual tanah: siapa menanggung apa
Pajak jual tanah bukan satu pungutan. Ada tiga yang bisa muncul pada transaksi yang sama. BPHTB ditanggung pembeli, sampai 5% menurut perda, atas nilai perolehan dengan NJOP sebagai batas bawah. PPh final ditanggung penjual, 2,5% dari nilai yang sesungguhnya diterima, atau 1% untuk rumah sederhana yang dijual pengembang yang usaha pokoknya memang itu. PPN, bila memang berlaku, dipikul pembeli dengan tarif efektif 11% dari harga jual.
Terpisah dari ketiganya, ada biaya pendaftaran peralihan hak di kantor pertanahan — jauh lebih kecil, dan sering tertukar dengan BPHTB. Rumusnya 1‰ dari nilai tanah ditambah Rp50.000, dan nilai tanah yang dipakai adalah penilaian kantor pertanahan, bukan harga kontrak. Bila nilainya Rp25 miliar, angkanya sekitar Rp25 juta — bukan miliaran.
Pajak jual tanah industri: tiga hal yang berbeda
Pajak jual tanah industri mengikuti aturan yang sama, tetapi tiga hal berbeda dalam praktiknya.
PPN bisa muncul. Anggapan “tanah tidak kena PPN” tidak selalu benar. Bila pengusaha kena pajak mengalihkan tanah yang semula bukan untuk diperjualbelikan melainkan dipakai sebagai aktiva, penyerahannya bisa terutang PPN. Tarif efektif untuk properti non-mewah adalah 11% sejak Januari 2025 — angka 12% hanya menyentuh hunian mewah senilai Rp30 miliar ke atas.
NPOPTKP sering tidak berlaku. Perusahaan yang sudah memperoleh bidang di daerah tersebut tidak mendapatkannya lagi — dan bahkan ketika berlaku, Rp80 juta terhadap dasar miliaran hampir tidak menggeser angkanya.
Membeli dari perorangan dikenai dua pajak, pada dua pihak. Badan usaha tidak bisa memegang Hak Milik, seperti dijelaskan di halaman HGB dan status hak. Jalur yang umum adalah pelepasan hak oleh perorangan, lalu permohonan hak baru oleh perusahaan. Pelepasannya adalah pengalihan yang terutang PPh final atas nilai pasar di sisi perorangan. Pemberian hak barunya adalah peristiwa BPHTB di sisi perusahaan, terutang pada tanggal SK pemberian hak terbit, dengan dasar nilai pasar — bukan nilai yang dibayarkan untuk pelepasannya. Pelepasan haknya sendiri bukan objek BPHTB; pungutan itu melekat pada pemberian hak barunya.
Jalur alternatifnya, menurunkan status haknya lebih dulu lalu bertransaksi biasa, memindahkan dasar BPHTB ke harga kontrak. Mana yang lebih murah bergantung pada selisih nilai pasar dengan harga negosiasi, dan pada uang pemasukan untuk pemberian hak baru. Hitung keduanya, dan pastikan angkanya ke PPAT.
Kapan BPHTB terutang dan apa yang menahan akta
Bila para pihak memakai PPJB, BPHTB terutang pada tanggal PPJB ditandatangani — bukan pada AJB. Perjanjian pengikatan yang dibuat beberapa bulan sebelum penutupan sudah memicu kewajibannya. Bila langsung ke AJB tanpa PPJB, tanggal aktanya yang berlaku.
Tanpa bukti bayar, tidak ada yang berjalan. PPAT dilarang menandatangani akta peralihan sebelum menerima bukti pembayaran BPHTB, dengan ancaman denda Rp10 juta untuk tiap pelanggaran, dan kantor pertanahan tidak dapat mendaftarkan peralihannya tanpa bukti yang sama. Di sisi penjual, aktanya juga tidak bisa ditandatangani tanpa bukti setor PPh yang sudah diteliti kantor pajak, yang sejak 2025 diproses lewat sistem pusat. Dua kliring, dua instansi, dan keduanya menahan satu tanda tangan yang sama — lihat cara cek sertifikat tanah untuk urutannya.
Kesalahan yang paling mahal
Menyamakan BPHTB dengan biaya pendaftaran di kantor pertanahan. Pada contoh di atas selisihnya sekitar lima puluh kali lipat.
Mengira NPOPTKP selalu berlaku. Keringanan itu untuk perolehan pertama di daerah tersebut.
Menurunkan nilai akta ke NJOP. BPHTB tetap diverifikasi ke angka itu, sementara dasar PPh penjual jadi lebih rendah dari yang sebenarnya diterima, dan nilai buku pajak pembeli ikut turun.
Memotong 2,5% dari pembayaran ke penjual. PPh final disetor sendiri oleh penjual. Pemotongan oleh pembeli membuat suratnya terbit atas nama yang keliru dan menahan penutupan.
Menjumlahkan semuanya menjadi “7,5% dari harga”. Berbeda penanggung, berbeda dasar, berbeda pemungut.
Menghitung pajak sebelum memastikan zonasi. Bidang yang tidak bisa dipakai tidak menjadi lebih baik karena estimasi pajaknya akurat — pastikan KKPR dan, untuk lahan pertanian, kebutuhan alih fungsinya lebih dulu. Kondisi tiap koridor juga berbeda: bandingkan kawasan industri, fasilitasnya, dan kawasan yang sudah beroperasi termasuk yang berdekatan dengan pelabuhan, di Cikarang, Karawang, Bekasi, Kendal, Batang, Batam, dan Jawa Timur.
Pertanyaan yang sering diajukan
BPHTB adalah pajak yang ditanggung siapa?
Pihak yang memperoleh hak, yaitu pembeli. Penjual menanggung PPh final atas pengalihan secara terpisah, umumnya 2,5% dari nilai pengalihan bruto. Keduanya pajak berbeda dengan dasar dan pemungut yang berbeda.
Apakah tarif BPHTB selalu 5%?
Tidak. Lima persen adalah batas atas nasional; tarifnya ditetapkan perda tiap daerah. Banyak daerah memakai batas atasnya, tetapi pastikan angkanya untuk daerah yang bersangkutan.
Bagaimana cara hitung BPHTB?
Nilai perolehan objek pajak, dikurangi NPOPTKP bila tersedia, dikali tarif perda. Untuk jual beli, nilai perolehannya harga transaksi, dengan NJOP sebagai batas bawah bila harganya lebih rendah atau tidak diketahui.
Apakah perusahaan mendapat NPOPTKP?
Hanya pada perolehan hak pertama di daerah tersebut. Perusahaan yang membeli bidang kedua di daerah yang sama umumnya tidak mendapatkannya, jadi hitung tanpa NPOPTKP kecuali sudah dipastikan sebaliknya.
Apakah PPh final dihitung dari NJOP kalau NJOP lebih tinggi?
Tidak. Ketentuan batas bawah NJOP berlaku untuk BPHTB, bukan PPh final. Dasar PPh final adalah nilai yang sesungguhnya diterima pada transaksi wajar, atau nilai pasar bila ada hubungan istimewa atau pengalihannya bukan jual beli.
Kapan BPHTB harus dibayar?
Terutang sejak PPJB ditandatangani bila memakai PPJB, atau pada tanggal akta bila langsung ke AJB. Bukti bayarnya harus ada sebelum akta peralihan ditandatangani, dan kantor pertanahan tidak akan mendaftarkan peralihannya tanpa bukti itu.
Apakah membeli tanah dari perorangan lebih mahal pajaknya?
Bisa. Karena badan usaha tidak dapat memegang Hak Milik, transaksinya umumnya berjalan sebagai pelepasan hak lalu pemberian hak baru: PPh final di sisi perorangan atas nilai pasar, lalu BPHTB di sisi perusahaan atas nilai pasar juga. Bandingkan dengan jalur menurunkan status hak lebih dulu, yang memindahkan dasar BPHTB ke harga kontrak.
Langkah berikutnya
Sebelum menyepakati harga, pastikan tiga hal untuk daerah yang bersangkutan: tarif BPHTB perdanya, apakah NPOPTKP tersedia untuk entitas Anda, dan NJOP tahun berjalan. Ketiganya menentukan pos biaya terbesar di sisi pembeli, dan semuanya bisa dicek lebih dulu. Jika Anda ingin melihat ketersediaannya, Yardzeal menampilkan lahan industri di Indonesia beserta lahan komersial dan bangunan siap pakai. Silakan lihat daftar yang tersedia, atau kirimkan lokasinya dan kami sampaikan apa yang kami ketahui.