Biaya notaris jual beli tanah sebenarnya ada batas maksimumnya, dan untuk transaksi besar batasnya jauh di bawah angka “1%” yang sering disebut. Honorarium PPAT untuk Akta Jual Beli dibatasi 1% untuk harga sampai Rp500 juta, lalu turun berjenjang hingga 0,25% untuk harga di atas Rp2,5 miliar. Namun honorarium itu justru pos yang paling kecil: pajak penjual dan pajak pembeli bisa puluhan kali lebih besar. Artikel ini membahas batas honorarium, pajak jual tanah di tiap sisi, syarat dokumen, dan contoh hitungan lengkap.
Ringkasan cepat:
AJB hanya bisa dibuat PPAT; notaris membuat PPJB dan akta lain di luar AJB.
Honorarium PPAT paling banyak 1% sampai 0,25%, berjenjang menurut harga.
Penjual menanggung PPh final 2,5% dari nilai bruto, bukan dari keuntungan.
Pembeli menanggung BPHTB paling tinggi 5% setelah dikurangi NPOPTKP.
Pembagian biaya lain bisa diatur dalam perjanjian.
Jawaban singkat
Untuk lahan senilai Rp4 miliar, batas honorarium PPAT hanya Rp10 juta. Sebagai perbandingan, PPh final penjual Rp100 juta dan BPHTB pembeli bisa mencapai Rp196 juta. Jadi yang paling menentukan anggaran bukan tarif notaris, melainkan pajak dan siapa yang menanggungnya. Honorarium tetap layak dicek karena ada batas hukumnya, tetapi negosiasi terbesar biasanya soal pembagian beban.
Notaris atau PPAT: siapa membuat akta apa
Dalam jual beli tanah ada dua jabatan yang sering dianggap sama. Pasal 37 ayat (1) PP 24/1997 menegaskan bahwa peralihan hak karena jual beli hanya dapat didaftarkan bila dibuktikan dengan akta PPAT. Artinya AJB adalah wewenang PPAT.
Notaris berperan sebelum atau di samping AJB: membuat PPJB bila pembayaran bertahap atau sertifikat belum siap, membuat kuasa menjual, dan membuat akta perusahaan bila penjual atau pembelinya badan hukum. Banyak orang memegang kedua jabatan sekaligus, sehingga satu kantor bisa menerbitkan dua jenis tagihan dengan dasar aturan yang berbeda.
Batas biaya notaris jual beli tanah menurut aturan
Honorarium PPAT diatur Pasal 32 PP 37/1998 sebagaimana diubah PP 24/2016, dan dirinci Permen ATR/BPN 33/2021 Pasal 1 ayat (4). Batasnya dihitung dari harga transaksi dalam akta:
sampai Rp500 juta: paling banyak 1%
di atas Rp500 juta sampai Rp1 miliar: paling banyak 0,75%
di atas Rp1 miliar sampai Rp2,5 miliar: paling banyak 0,5%
di atas Rp2,5 miliar: paling banyak 0,25%
Angka itu sudah termasuk honorarium saksi. PPAT yang memungut melebihi batas dapat diberhentikan sementara paling lama enam bulan. Bila dibaca harfiah, persentase berlaku atas seluruh harga dalam satu jenjang, sehingga ada lompatan: batas untuk harga Rp1 miliar adalah Rp7,5 juta, sedangkan untuk Rp1,1 miliar justru Rp5,5 juta.
Honorarium notaris diatur terpisah di Pasal 36 UU 30/2004: paling besar 2,5% sampai Rp100 juta, 1,5% sampai Rp1 miliar, dan di atas itu berdasarkan kesepakatan tetapi tidak melebihi 1%. Karena itu, untuk transaksi besar, plafon PPJB di notaris bisa empat kali plafon AJB di PPAT.
Dua hal lain sering terlewat. Bila notaris atau PPAT terdaftar sebagai Pengusaha Kena Pajak, jasanya dikenai PPN dengan tarif efektif 11% menurut PMK 131/2024. Dan bila yang membayar adalah perusahaan, perusahaan wajib memotong PPh 21 atas honorarium itu karena notaris dan PPAT termasuk tenaga ahli bukan pegawai menurut PMK 168/2023.
Pajak jual tanah yang ditanggung penjual
Pajak utama penjual adalah PPh final penjualan tanah, yang secara resmi disebut PPh atas pengalihan hak, 2,5% dari jumlah bruto nilai pengalihan menurut Pasal 2 PP 34/2016. Tarif 1% hanya untuk rumah sederhana dan rusun sederhana oleh pengembang yang usaha pokoknya memang itu, dan 0% untuk pengalihan kepada pemerintah atau BUMN/BUMD yang mendapat penugasan khusus.
Dasar pengenaannya harga yang benar-benar diterima. Bila penjual dan pembeli punya hubungan istimewa, dasarnya berubah menjadi nilai yang seharusnya diterima menurut harga pasar. NJOP bukan batas bawah PPh; NJOP menjadi acuan minimum untuk BPHTB pembeli.
Untuk pajak jual tanah industri, ada satu pos tambahan: bila penjualnya Pengusaha Kena Pajak, misalnya pengelola kawasan industri, penyerahan tanahnya dikenai PPN dengan tarif efektif 11%. Bagi pembeli yang juga PKP, PPN ini umumnya dapat dikreditkan sebagai pajak masukan. Penjual perorangan yang bukan PKP tidak memungut PPN.
Cara hitung PPh final tanah
Rumusnya sederhana: harga bruto × 2,5%. Tanah terjual Rp1,5 miliar menghasilkan PPh final Rp37,5 juta. Tanah Rp4 miliar menghasilkan Rp100 juta. Tidak ada pengurangan biaya perolehan atau biaya renovasi, karena yang dikenai pajak adalah nilai bruto, bukan keuntungan.
Sejak 2025 pembayarannya lewat Coretax dengan kode billing 411128-402 yang berlaku tujuh hari. Pasal 3 ayat (5) PP 34/2016 melarang pejabat menandatangani akta sebelum bukti setor yang sudah diteliti diserahkan, dan PER-8/PJ/2025 menetapkan penelitian formal paling lama tiga hari kerja setelah permohonan lengkap. PPh final juga berlaku bila transaksinya baru sampai PPJB.
Kapan PPh final bisa dikecualikan
Pengecualian tetap ada: penjual perorangan berpenghasilan di bawah PTKP dengan nilai pengalihan kurang dari Rp60 juta dan tidak dipecah-pecah, warisan, hibah kepada keluarga sedarah satu derajat, dan beberapa kondisi lain. Namun tidak satu pun berlaku otomatis. Pasal 200 PMK 81/2024 mensyaratkan Surat Keterangan Bebas untuk setiap pengecualian, yang diajukan lewat KPP atau Coretax.
Biaya yang ditanggung pembeli
Pembeli menanggung BPHTB, paling tinggi 5% menurut UU 1/2022, dengan NPOPTKP paling sedikit Rp80 juta untuk perolehan pertama di daerah itu. Dasarnya harga transaksi atau NJOP, mana yang lebih tinggi. BPHTB terutang sejak PPJB ditandatangani; uji materi atas ketentuan ini ditolak Mahkamah Konstitusi pada September 2024. Terpisah dari itu, PPAT atau notaris wajib meminta bukti bayar BPHTB sebelum menandatangani akta pemindahan hak, dengan denda Rp10 juta per kelalaian. Rinciannya ada di panduan BPHTB.
Di luar itu ada biaya pengecekan sertifikat Rp50.000 dan PNBP pendaftaran peralihan hak sebesar 1‰ dari nilai tanah Zona Nilai Tanah ditambah Rp50.000 menurut PP 128/2015. Gambaran total dari sisi pembeli kami bahas di biaya perolehan lahan dan balik nama.
Siapa membayar apa: titik awalnya Pasal 1476 KUHPerdata
Pembagian pajak utama sudah ditentukan undang-undang: PPh final milik penjual, BPHTB milik pembeli. Untuk biaya lain, titik awalnya Pasal 1476 KUHPerdata, yang dalam terjemahan Subekti berbunyi: biaya penyerahan dipikul oleh si penjual, sedangkan biaya pengambilan dipikul oleh si pembeli, jika tidak telah diperjanjikan sebaliknya.
Kalimat terakhir itu yang penting. Siapa membayar honorarium PPAT, notaris PPJB, atau PNBP bisa diatur bebas, asalkan tertulis. Tuliskan di PPJB atau surat kesepakatan, termasuk siapa menanggung PPN atas jasa bila kantor notarisnya PKP.
Syarat jual beli tanah
Untuk penjual dan pembeli perorangan, siapkan KTP dan KK, NPWP atau NIK yang sudah dipadankan, sertifikat asli, SPPT PBB tahun berjalan beserta bukti lunas, serta persetujuan suami atau istri bila tanahnya harta bersama. Sebelum membuat akta, PPAT wajib mengecek kecocokan sertifikat dengan buku tanah di Kantor Pertanahan dan wajib menolak bila tanahnya dalam sengketa atau dokumennya tidak lengkap.
Bila penjualnya PT, siapkan akta pendirian dan perubahan beserta SK Kemenkumham. Pasal 102 UU 40/2007 mewajibkan persetujuan RUPS bila aset yang dialihkan lebih dari 50% kekayaan bersih perseroan, kecuali pengalihan itu merupakan pelaksanaan kegiatan usaha sesuai anggaran dasarnya (Pasal 102 ayat 3). Bila pembelinya PT, ingat bahwa PT tidak dapat memegang Hak Milik; tanah Hak Milik harus lebih dulu diturunkan menjadi HGB, langkah tambahan dengan biayanya sendiri, seperti dijelaskan di halaman kepemilikan tanah oleh PT PMA.
Kabar baiknya, ATR/BPN menguji coba layanan Peralihan Hak Terintegrasi (PERINTIS) 10 hari yang dimulai di 17 kantor pertanahan pada 17 Agustus 2026 dan terus diperluas, dengan rencana berlaku nasional mulai 1 Januari 2027.
Contoh hitungan: sebidang lahan Rp4 miliar
Misalkan penjual perorangan bukan PKP menjual lahan Rp4 miliar kepada perusahaan, tarif BPHTB daerah 5%, NPOPTKP Rp80 juta, NJOP tidak melebihi harga, nilai Zona Nilai Tanah sama dengan harga, dan pembeli menanggung honorarium PPAT serta biaya pendaftaran:
PPh final penjual: Rp100.000.000
BPHTB pembeli: (Rp4.000.000.000 − Rp80.000.000) × 5% = Rp196.000.000
Honorarium PPAT paling banyak: 0,25% = Rp10.000.000
PNBP pendaftaran: Rp4.050.000
Pengecekan sertifikat: Rp50.000
Beban pembeli di luar PPN sekitar Rp210,1 juta atau 5,25% dari harga. Bila memakai PPJB di notaris, plafonnya 1% atau Rp40 juta. Bila penjualnya pengelola kawasan yang PKP, ada PPN tanah Rp440 juta yang umumnya dapat dikreditkan oleh pembeli PKP. Angka ini batas atas dan asumsi, bukan tagihan pasti.
Kesalahan yang sering terjadi
Menganggap honorarium notaris dan PPAT sama-sama “1%”.
Menghitung PPh final dari keuntungan, padahal dasarnya harga bruto.
Menganggap SKB berlaku otomatis untuk warisan atau hibah.
Membayar BPHTB baru saat AJB, padahal sudah terutang sejak PPJB.
Tidak menuliskan siapa menanggung biaya di luar pajak.
Lupa memeriksa sertifikat dan riwayat tanah; lakukan cek legalitas tanah lebih dulu.
Checklist sebelum tanda tangan
Pastikan jenjang honorarium PPAT sesuai harga, status PKP kantor notaris, perhitungan PPh final dari harga bruto, bukti setor yang sudah divalidasi di Coretax, tarif BPHTB dan NPOPTKP daerah setempat, bukti lunas PBB, persetujuan pasangan atau RUPS bila perlu, serta pembagian biaya yang tertulis. Untuk konteks harga lahannya, lihat ulasan harga lahan industri.
Pertanyaan yang sering diajukan
Berapa biaya notaris jual beli tanah?
Untuk AJB, honorarium PPAT paling banyak 1% sampai 0,25% dari harga menurut Permen ATR/BPN 33/2021, sudah termasuk saksi. Untuk PPJB di notaris, batasnya 2,5%, 1,5%, atau paling banyak 1% menurut Pasal 36 UU 30/2004. Honorarium bisa dinegosiasikan di bawah batas itu.
Apa beda notaris dan PPAT dalam jual beli tanah?
PPAT membuat AJB, satu-satunya akta yang bisa didaftarkan untuk peralihan hak karena jual beli. Notaris membuat PPJB, kuasa menjual, dan akta perusahaan. Satu orang boleh memegang keduanya.
Siapa yang membayar pajak jual tanah?
PPh final 2,5% ditanggung penjual, BPHTB ditanggung pembeli. Biaya lain mengikuti kesepakatan; tanpa kesepakatan, Pasal 1476 KUHPerdata menempatkan biaya penyerahan pada penjual dan biaya pengambilan pada pembeli.
Bagaimana cara hitung PPh final tanah?
Kalikan harga bruto dengan 2,5%. Tanah Rp1,5 miliar menghasilkan PPh Rp37,5 juta. Biaya perolehan dan renovasi tidak mengurangi dasar pajaknya.
Apakah tanah warisan bebas PPh final?
Warisan termasuk pengecualian, tetapi tidak otomatis. Ahli waris harus mengajukan Surat Keterangan Bebas lewat KPP atau Coretax.
Apakah jasa notaris kena PPN?
Bila notaris atau PPAT terdaftar sebagai PKP, jasanya dikenai PPN dengan tarif efektif 11%. Tanyakan status PKP-nya sebelum menyepakati honorarium.
Apa syarat jual beli tanah atas nama PT?
Akta pendirian dan perubahan, SK Kemenkumham, NPWP perusahaan, dan persetujuan RUPS bila nilai aset yang dijual lebih dari 50% kekayaan bersih, kecuali penjualan itu pelaksanaan kegiatan usaha sesuai anggaran dasarnya.
Setelah tahu pos biaya dan siapa menanggungnya, menilai harga lahan jadi jauh lebih mudah. Yardzeal menampilkan pilihan lahan industri dan komersial lengkap dengan status sertifikat dan dasar zonasinya. Telusuri daftar yang tersedia saat Anda siap membandingkan
Artikel ini bagian dari panduan Lahan Industri kami.
Lihat semua artikel tentang Lahan Industri