Perbedaan SHM dan HGB yang paling mendasar ada pada dua hal: siapa yang boleh memegangnya dan berapa lama haknya berlaku. SHM atau Hak Milik tidak punya batas waktu, tetapi hanya boleh dimiliki warga negara Indonesia dan segelintir badan hukum yang ditunjuk pemerintah. HGB berjangka waktu, tetapi boleh dipegang perseroan Indonesia, termasuk PT PMA. Karena itu, hampir semua pabrik dan gudang berdiri di atas HGB, sedangkan rumah tinggal umumnya SHM. Artikel ini membahas perbedaan intinya, jenis-jenis HGB, cara mengubah hak, risikonya, dan contoh kasus.
Ringkasan cepat:
SHM: tanpa batas waktu, hanya untuk WNI dan badan hukum tertentu.
HGB: 30 tahun, bisa diperpanjang dan diperbarui, boleh dimiliki PT.
Sisa masa HGB sangat bergantung pada tanah di bawahnya.
PT yang membeli tanah SHM harus menurunkannya menjadi HGB.
Sejak November 2025, aturan tanah telantar diperketat.
Jawaban singkat
Bila pembelinya perorangan WNI dan lahannya untuk rumah, SHM memberi kepastian paling panjang. Bila pembelinya PT, pilihannya praktis hanya HGB atau Hak Pakai, karena Pasal 26 ayat (2) UUPA menyatakan pengalihan Hak Milik kepada badan hukum yang tidak berhak batal demi hukum dan tanahnya jatuh kepada negara. Jadi untuk lahan industri, pertanyaannya bukan memilih SHM atau HGB, melainkan HGB jenis apa dan berapa sisa waktunya. Gambaran besarnya ada di panduan lahan industri Indonesia.
Lima perbedaan SHM dan HGB yang paling berpengaruh
Subjek. Pasal 21 UUPA menyatakan hanya WNI yang dapat mempunyai Hak Milik. Badan hukum yang boleh hanya yang ditetapkan PP 38/1963: bank negara, koperasi pertanian, serta badan keagamaan dan sosial yang ditunjuk Menteri, untuk keperluan yang langsung berhubungan dengan usahanya. HGB boleh dipegang WNI dan badan hukum Indonesia yang berkedudukan di Indonesia.
Jangka waktu. Pasal 20 UUPA menyebut Hak Milik sebagai hak “turun-menurun, terkuat dan terpenuh”. HGB dibatasi waktu, dan panjangnya tergantung alas tanahnya.
Alas tanah. SHM adalah hak atas tanah itu sendiri. HGB adalah hak mendirikan dan mempunyai bangunan di atas tanah yang bukan milik sendiri: tanah negara, tanah Hak Pengelolaan, atau tanah Hak Milik orang lain.
Jaminan dan peralihan. Keduanya bisa dijual, diwariskan, dan dibebani Hak Tanggungan menurut Pasal 4 UU 4/1996. Namun Hak Tanggungan ikut hapus bila HGB-nya hapus (Pasal 18 ayat 1 huruf d), sehingga bank memperhatikan sisa masa HGB dan bisa mensyaratkan perpanjangan.
Perpanjangan. SHM tidak perlu diperpanjang. HGB harus diurus sebelum habis, dan untuk jenis tertentu memerlukan persetujuan pihak lain.
Hak guna bangunan punya tiga jenis, tergantung tanah di bawahnya
Inilah bagian yang paling sering disederhanakan. PP 18/2021 membedakan hak guna bangunan menurut alasnya:
HGB di atas tanah negara: 30 tahun, diperpanjang paling lama 20 tahun, lalu diperbarui paling lama 30 tahun (Pasal 37 ayat 1).
HGB di atas Hak Pengelolaan (HPL): jangka waktu sama, tetapi pemberian, perpanjangan, dan pembaruannya memerlukan persetujuan pemegang HPL (Pasal 38 ayat 2 dan Pasal 40 ayat 2). Bila HGB hapus, tanahnya kembali kepada pemegang HPL.
HGB di atas Hak Milik: paling lama 30 tahun dan tidak dapat diperpanjang; hanya dapat diperbarui dengan akta pemberian HGB baru di atas Hak Milik (Pasal 37 ayat 2). Artinya, setelah 30 tahun nasibnya bergantung pada kesediaan pemilik tanah.
Perpanjangan harus diajukan sebelum masa berlaku berakhir, sedangkan pembaruan paling lama dua tahun setelahnya. Tidak ada pemberian 80 tahun sekaligus: Mahkamah Konstitusi membatalkannya lewat Putusan 21-22/PUU-V/2007, dan pada November 2025 menyamakan jangka waktu di IKN dengan pola 30+20+30 lewat Putusan 185/PUU-XXII/2024.
Sertifikat tanah industri: kenapa hampir selalu HGB
Sertifikat tanah industri di dalam kawasan hampir selalu berbentuk HGB. PP 20/2024 tentang Perwilayahan Industri, yang menggantikan PP 142/2015, mengatur bahwa perusahaan kawasan industri yang sudah berizin dapat diberi HGB atas tanah yang dikembangkannya, HGB itu dapat dipecah per kaveling, dan pemecahannya menjadi tanggung jawab perusahaan kawasan (Pasal 56). Bila pengelolanya BUMN atau BUMD, pengelola dapat diberi HPL, dan HGB diberikan di atasnya per kaveling atau gabungan kaveling (Pasal 57).
Bagi pembeli kaveling, dua hal perlu dicek: apakah sertifikat sudah dipecah atas nama kavelingnya, dan apakah HGB-nya di atas tanah negara atau di atas HPL. Yang kedua menentukan siapa yang harus dimintai persetujuan saat perpanjangan. Gambaran umum kawasan ada di panduan kawasan industri.
Mengubah HGB menjadi SHM, dan sebaliknya
HGB menjadi SHM. Dasarnya kini Kepmen ATR/BPN Nomor 1339/SK-HK.02/X/2022, yang menggantikan Kepmen 6/1998: HGB atau Hak Pakai untuk rumah tinggal milik perorangan WNI dengan luas sampai 600 m² dapat ditingkatkan menjadi Hak Milik atas permohonan. Pada Mei 2026, ATR/BPN menyatakan layanan ini dikenai PNBP Rp50.000 dan selesai sekitar lima hari kerja, dengan dokumen IMB atau dokumen rumah tinggal, SPPT PBB, dan formulir permohonan. Jalur ini tidak berlaku untuk tanah industri atau pemegang badan hukum.
SHM menjadi HGB. Bila PT hendak membeli tanah SHM, pemilik tanah atau kuasanya lebih dulu mengajukan perubahan hak menjadi HGB, yang kini juga diatur Kepmen ATR/BPN 1339/SK-HK.02/X/2022 sebagai pengganti Kepmen 16/1997. Langkah ini menambah waktu dan biaya, jadi masukkan ke jadwal dan perjanjian sejak awal. Penjelasan dari sisi perusahaan ada di halaman kepemilikan tanah oleh PT PMA.
Risiko yang sering terlewat
Tanah telantar. PP 48/2025, yang berlaku sejak 6 November 2025 dan mencabut PP 20/2021, menetapkan HGB, HGU, Hak Pakai, dan HPL dapat masuk inventarisasi tanah telantar bila dengan sengaja tidak diusahakan atau tidak dimanfaatkan, paling cepat dua tahun sejak hak diterbitkan, lalu diikuti evaluasi, peringatan, dan penetapan. Hak Milik hanya bisa menjadi objek bila dikuasai masyarakat hingga menjadi perkampungan, dikuasai pihak lain terus-menerus selama 20 tahun tanpa hubungan hukum, atau fungsi sosialnya tidak terpenuhi. Lahan HGB yang dibeli untuk “disimpan” tanpa rencana pemanfaatan kini lebih berisiko.
HGB yang habis. Pada Juli 2026 pemerintah mengumumkan 605 hektare tanah bekas HGB yang tidak diperpanjang akan dialihkan untuk rumah susun. Masa berlaku yang lewat bukan sekadar urusan administrasi.
Dokumen lama. Batas lima tahun untuk mendaftarkan girik dan bukti lama berakhir sekitar Februari 2026 menurut Pasal 96 PP 18/2021. Setelah itu, dokumen tersebut hanya menjadi petunjuk, bukan bukti hak.
Contoh: dua bidang di koridor yang sama
Bayangkan sebuah PT membandingkan dua bidang berdekatan. Bidang pertama SHM milik perorangan di luar kawasan. Harganya menarik, tetapi PT harus lebih dulu menurunkan haknya menjadi HGB, memastikan zonasinya sesuai, dan menanggung jadwal yang lebih panjang. Bidang kedua adalah kaveling di dalam kawasan dengan HGB di atas HPL yang tersisa 18 tahun. Haknya siap dialihkan, tetapi perpanjangannya nanti memerlukan persetujuan pengelola kawasan sebagai pemegang HPL.
Tidak ada yang otomatis lebih baik. Bidang pertama lebih panjang prosesnya, bidang kedua lebih bergantung pada pihak lain. Keputusan yang masuk akal lahir dari membaca sertifikat, bukan dari label “SHM” atau “HGB” di iklan.
Kesalahan umum
Menganggap semua HGB berlaku 80 tahun sekaligus.
Tidak membedakan HGB di atas tanah negara, HPL, atau Hak Milik.
Membeli SHM atas nama PT tanpa perubahan hak lebih dulu.
Mengabaikan sisa masa HGB saat menawar harga.
Membiarkan lahan HGB tidak dimanfaatkan bertahun-tahun.
Checklist sebelum membeli atau menjual
Pastikan jenis hak dan alas tanahnya, sisa jangka waktu, nama pemegang yang sesuai dengan subjek yang diizinkan, persetujuan pemegang HPL bila ada, status pemecahan sertifikat, dan kesesuaian dengan buku tanah di Kantor Pertanahan lewat cek legalitas tanah. Hitung juga biaya peralihan dan perubahan haknya dengan panduan biaya perolehan lahan serta biaya notaris jual beli tanah.
Pertanyaan yang sering diajukan
Apa perbedaan SHM dan HGB secara singkat?
SHM tidak berbatas waktu dan hanya untuk WNI serta badan hukum tertentu. HGB berjangka waktu, 30 tahun dengan perpanjangan dan pembaruan, dan boleh dipegang PT termasuk PT PMA.
Berapa lama hak guna bangunan berlaku?
Di atas tanah negara atau HPL: 30 tahun, diperpanjang 20 tahun, diperbarui 30 tahun. Di atas Hak Milik: paling lama 30 tahun dan hanya bisa diperbarui dengan akta baru.
Apakah HGB bisa diubah menjadi SHM?
Bisa untuk rumah tinggal milik perorangan WNI dengan luas sampai 600 m², berdasarkan Kepmen ATR/BPN 1339/SK-HK.02/X/2022. Untuk tanah industri atau pemegang badan hukum, tidak.
Kenapa sertifikat tanah industri berbentuk HGB?
Karena pemegangnya perusahaan, yang tidak boleh memiliki Hak Milik. PP 20/2024 juga memungkinkan HGB kawasan dipecah per kaveling, atau diberikan di atas HPL bila pengelolanya BUMN atau BUMD.
Mana yang lebih aman dijadikan agunan bank?
Keduanya bisa dibebani Hak Tanggungan. Karena Hak Tanggungan hapus bila HGB-nya hapus, bank memperhatikan sisa masa HGB dan bisa mensyaratkan perpanjangan.
Apa risiko membeli HGB di atas Hak Milik?
Hak ini tidak bisa diperpanjang. Setelah 30 tahun, pembaruannya bergantung pada kesediaan pemilik tanah membuat akta baru.
Apakah tanah SHM bisa diambil negara bila tidak dipakai?
Bisa, tetapi hanya dalam tiga kondisi menurut PP 48/2025: menjadi perkampungan yang dikuasai masyarakat, dikuasai pihak lain 20 tahun tanpa hubungan hukum, atau fungsi sosialnya tidak terpenuhi. Untuk HGB, inventarisasi bisa dimulai paling cepat dua tahun sejak hak terbit bila tanah sengaja tidak dimanfaatkan.
Setelah jenis hak dan sisa waktunya jelas, membandingkan pilihan lahan jadi jauh lebih mudah. Yardzeal menampilkan lahan industri dan komersial lengkap dengan jenis hak dan status sertifikatnya. Telusuri daftar yang tersedia saat Anda siap membandingkan.
Artikel ini bagian dari panduan Lahan Industri kami.
Lihat semua artikel tentang Lahan Industri