Pabrik dijual di Indonesia umumnya berupa bangunan yang sudah berdiri di atas tanah HGB atau SHM, dan berpindah tangan lewat akta jual beli (AJB) di hadapan PPAT yang kemudian didaftarkan di kantor pertanahan. Sebelum bicara harga, ada empat hal yang menentukan apakah sebuah pabrik dijual layak ditransaksikan: sertifikat tanah, PBG dan SLF bangunan, aturan lokasi industri, dan pajak di sisi penjual maupun pembeli. Hal yang sama berlaku saat Anda ingin jual pabrik atau jual gudang sendiri.
Ringkasan cepat:
Sertifikat: badan usaha umumnya memegang HGB. Cek sertifikat di kantor pertanahan sebelum AJB.
Lokasi: menurut PP 20/2024, perusahaan industri pada dasarnya wajib berada di kawasan industri.
Biaya: PPh final 2,5% untuk penjual, BPHTB paling tinggi 5% untuk pembeli, PPN jika penjual PKP, dan honor PPAT yang dibatasi.
Skema: jual aset (tanah dan bangunan) atau jual saham perusahaan pemiliknya.
Seperti apa pasar pabrik dan gudang dijual saat ini?
Pabrik dan gudang dijual di Indonesia mulai dari bengkel kecil sampai pabrik besar lengkap dengan mesin. Per 2 November 2026, halaman Pabrik Dijual di Tangerang di 99.co memuat 1.227 iklan; di halaman pertama harganya berkisar dari Rp3,3 miliar untuk 504 m² bersertifikat SHM sampai Rp200 miliar. Di kelas besar, JLL memasarkan bekas pabrik pemanis seluas 13,2 ha di Modern Cikande bersertifikat HGB, dengan bangunan 26.577 m² dan mesin, tanpa harga yang dicantumkan.
Angka di portal adalah harga penawaran, bukan harga transaksi. Untuk pembanding lahan, data CBRE menunjukkan rata-rata harga lahan industri di Jabodetabek sekitar Rp2,6 juta per m² pada kuartal III 2026, seperti dilaporkan Kontan. Perbandingan per kawasan ada di panduan harga lahan industri.
Siapa yang boleh membeli pabrik dijual?
Pabrik dijual boleh dibeli warga negara Indonesia atau badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia, termasuk PT PMA. Menurut Pasal 34 PP 18/2021, merekalah yang dapat memegang Hak Guna Bangunan (HGB); orang asing perorangan tidak. Pasal 37 mengatur HGB di atas tanah negara atau HPL paling lama 30 tahun, dapat diperpanjang paling lama 20 tahun, dan diperbarui paling lama 30 tahun, jadi cek sisa masa berlakunya di sertifikat.
Sebagian iklan pabrik kecil bersertifikat hak milik (SHM), yang menurut UUPA hanya dapat dimiliki WNI dan badan hukum tertentu yang ditunjuk pemerintah. Perusahaan (PT) yang membeli tanah SHM umumnya perlu mengubah haknya menjadi HGB, sehingga ada satu tahap tambahan di kantor pertanahan. Penjelasannya ada di hak atas tanah untuk PT PMA.
Jika HGB kavling berdiri di atas HPL, seperti di Batam dan sebagian kawasan milik BUMN/BUMD, Pasal 13 ayat (2) PP 18/2021 mensyaratkan rekomendasi pemegang HPL untuk peralihannya.
Apakah pabrik di luar kawasan industri masih bisa dipakai untuk industri?
Menurut PP 20/2024, perusahaan industri baru pada dasarnya wajib berlokasi di kawasan industri, sehingga pabrik di luar kawasan umumnya hanya cocok jika ada pengecualian yang berlaku. Pasal 62 ayat (1) PP 20/2024 mewajibkan perusahaan industri yang akan menjalankan industri berlokasi di kawasan industri.
Pengecualiannya ada di ayat (2) dan (3): kabupaten atau kota yang belum memiliki kawasan industri, daerah yang memiliki KEK dengan zona industri, kawasan yang kavlingnya sudah habis, industri kecil, industri menengah yang tidak berpotensi mencemari lingkungan secara luas, serta industri yang membutuhkan bahan baku atau lokasi khusus. Ayat (4) tetap mewajibkan perusahaan yang dikecualikan berdasarkan ayat (2) dan industri menengah pada ayat (3) huruf b berada di kawasan peruntukan industri (KPI). Sebelum membeli pabrik di luar kawasan, pastikan pengecualian mana yang berlaku dan cek peruntukan ruang lahannya lewat panduan KKPR.
Apa saja yang perlu dicek sebelum membeli pabrik dijual?
Pemeriksaan terpenting pada pabrik yang sudah berdiri adalah sertifikat tanah, izin bangunan, persetujuan lingkungan, dan kecocokan bangunan dengan operasi.
Sertifikat tanah. Cek di kantor pertanahan. Menurut Pasal 39 ayat (1) huruf a PP 24/1997, PPAT wajib menolak membuat akta jika sertifikat tidak sesuai dengan daftar di kantor pertanahan. Checklist SIP Law Firm menambahkan hak tanggungan, catatan blokir, sengketa, batas tanah dibanding surat ukur, dan siapa yang menguasai lahan secara fisik. Lihat juga panduan due diligence lahan.
PBG dan SLF. SLF wajib dimiliki sebelum bangunan dimanfaatkan menurut Pasal 274 PP 16/2021, dan SLF bangunan nonhunian berlaku lima tahun. Minta kedua dokumen dan cek tanggal berakhirnya SLF; aturannya dibahas di panduan PBG dan SLF.
Persetujuan lingkungan. Menurut Pasal 3 ayat (1) PP 22/2021, setiap usaha atau kegiatan yang berdampak penting maupun tidak penting terhadap lingkungan wajib memiliki persetujuan lingkungan. Persetujuan ini terkait dengan kegiatan dan penanggung jawabnya, sehingga pembeli yang meneruskan kegiatan yang sama umumnya perlu mengubahnya atas namanya, sedangkan kegiatan berbeda perlu persetujuan baru.
Kecocokan bangunan. Bandingkan tinggi bersih, daya tahan lantai, dan daya listrik dengan kebutuhan proses, memakai patokan di panduan standard factory building.
PBB. Minta bukti pembayaran PBB terbaru, karena NJOP di tagihan PBB juga berpengaruh pada BPHTB.
Bagaimana proses jual pabrik atau jual gudang?
Jual pabrik atau jual gudang selesai ketika para pihak menandatangani AJB di hadapan PPAT dan kantor pertanahan mencatat peralihannya. Menurut Pasal 37 ayat (1) PP 24/1997, peralihan karena jual beli hanya dapat didaftarkan dengan akta PPAT.
Sepakati syarat dan lakukan due diligence.
Bayar pajak. Penjual membayar PPh final 2,5% sebelum akta ditandatangani, dan pembeli membayar BPHTB. Menurut Pasal 7 PP 34/2016, kantor pertanahan hanya memproses peralihan jika ada bukti setoran pajak penjual.
Tanda tangan AJB di hadapan PPAT, yang memeriksa sertifikat asli.
Pendaftaran. PPAT wajib menyampaikan akta ke kantor pertanahan paling lambat tujuh hari kerja (Pasal 40 PP 24/1997). Di kantor pertanahan yang sudah menerapkan sistem elektronik (Permen ATR/BPN 3/2023), akta disampaikan secara elektronik dan diperiksa paling lama lima hari kerja sejak permohonan dikonfirmasi.
Tidak ada satu aturan pun yang menetapkan lama keseluruhan transaksi, karena due diligence dan perubahan hak berbeda di setiap properti.
Berapa biaya jual beli pabrik?
Biaya utama jual beli pabrik terdiri dari PPh penjual, BPHTB pembeli, PPN jika penjual berstatus PKP, dan honor PPAT.
PPh penjual: final 2,5% dari jumlah bruto nilai pengalihan, menurut Pasal 2 PP 34/2016.
BPHTB pembeli: paling tinggi 5% menurut Pasal 47 UU 1/2022, dihitung dari nilai transaksi (atau NJOP jika nilai transaksi lebih rendah atau tidak diketahui) dikurangi NPOPTKP yang ditetapkan daerah, paling sedikit Rp80 juta. Rinciannya di panduan BPHTB.
PPN: penjual berstatus PKP memungut PPN efektif 11% menurut PMK 131/2024, dan tanah termasuk barang kena pajak. Pembeli yang juga PKP umumnya dapat mengkreditkannya, menurut DDTC.
Honor PPAT: dibatasi Permen ATR/BPN 33/2021, paling tinggi 1% untuk transaksi sampai Rp500 juta dan turun menjadi 0,25% untuk transaksi di atas Rp2,5 miliar. Rincian lengkapnya di panduan biaya notaris jual beli tanah.
Contoh hitungan: pada penjualan aset senilai Rp20 miliar, PPh penjual Rp500 juta. BPHTB pembeli paling tinggi sekitar Rp996 juta (5% dari Rp20 miliar dikurangi Rp80 juta), dan honor PPAT paling tinggi Rp50 juta. Jika penjual PKP, umumnya ada tambahan PPN Rp2,2 miliar.
Jual pabrik aktif: lewat aset atau saham?
Jual aset memindahkan tanah dan bangunan, sedangkan jual saham memindahkan perusahaan yang memegangnya. Keduanya dibandingkan dengan empat atribut yang sama.
Jual aset
Yang berpindah: hak atas tanah dan bangunan, lewat akta PPAT dan pendaftaran di kantor pertanahan.
Pajak peralihan: PPh 2,5% penjual dan BPHTB pembeli sama-sama berlaku.
PPN: dipungut jika penjual PKP.
Kewajiban lama: pembeli pada umumnya mengambil properti, bukan riwayat perusahaan penjual.
Jual saham
Yang berpindah: saham perusahaan pemegang HGB, menurut UU 40/2007 tentang Perseroan Terbatas.
Pajak peralihan: tidak ada BPHTB karena pemegang hak atas tanah tidak berganti. Keuntungan penjual atas saham nonbursa dikenai PPh; untuk penjual luar negeri, pembeli memotong pajaknya menurut PMK 81/2024, seperti dijelaskan DDTC.
PPN: pengalihan saham tidak dikenai PPN menurut Pasal 4A ayat (2) UU PPN.
Kewajiban lama: pembeli mewarisi riwayat pajak dan hukum perusahaan, sehingga DDTC menyarankan due diligence pajak serta jaminan dan ganti rugi dari penjual.
Jual saham cenderung cocok untuk “jual pabrik aktif” yang dijual bersama usahanya, sedangkan jual aset lebih sederhana untuk bangunan kosong.
Lebih baik jual atau sewakan gudang dan pabrik?
Menyewakan pabrik atau gudang bisa menjangkau lebih banyak calon pengguna dibanding menjualnya, jika melihat permintaan saat ini. Dari 77 permintaan aktif di papan kebutuhan klien Yardzeal per 2 November 2026, 43 mencari sewa pabrik atau gudang, dan hanya satu permintaan pabrik (sekitar 5.000 m² di Batam) yang secara tegas menyebut opsi membeli. Sebanyak 11 permintaan lain mencari lahan, 6 di antaranya untuk dibeli, tanda bahwa sebagian pengguna yang ingin memiliki aset memilih membangun sendiri. Papan ini mencerminkan permintaan yang masuk ke Yardzeal, bukan seluruh pasar.
Keduanya juga bisa digabung. Menurut Pasal 1576 KUHPerdata, jual beli tidak memutus sewa yang sedang berjalan kecuali hal itu diperjanjikan dalam kontrak sewa, sehingga pabrik bisa dijual bersama penyewanya. Bandingkan pilihannya lewat panduan harga sewa gudang, panduan sewa gudang dan pabrik, dan build to suit.
Kesalahan apa yang sering terjadi saat jual beli pabrik?
Sebagian besar kesalahan terjadi karena pabrik dinilai sebagai harga per m² saja, padahal di dalamnya ada hak atas tanah, izin, dan pajak.
Membandingkan harga bangunan tanpa melihat tanah. Lahan luas dengan bangunan kecil dan sebaliknya punya harga yang sangat berbeda.
Mengira izin penjual otomatis berpindah. Izin seperti persetujuan lingkungan diterbitkan untuk penjual dan kegiatannya, sehingga umumnya perlu diubah atau diurus ulang.
Mengabaikan aturan lokasi. Pabrik di luar kawasan belum tentu cocok untuk perusahaan industri baru.
Tidak mengecek sisa masa HGB. Masa yang tinggal sedikit berarti perpanjangannya perlu segera direncanakan.
Lupa menghitung PPN dan BPHTB. Keduanya bisa menambah hingga sekitar 16% dana yang perlu disiapkan saat transaksi, walaupun PPN nantinya dikreditkan.
FAQ
Apakah orang asing bisa membeli pabrik di Indonesia?
Tidak sebagai perorangan. Investor asing biasanya membeli lewat PT PMA, perusahaan Indonesia dengan pemegang saham asing, yang dapat memegang HGB menurut PP 18/2021. Jika tanahnya SHM, haknya umumnya perlu diubah menjadi HGB dalam proses pembelian.
Apakah jual beli pabrik kena PPN?
Umumnya hanya jika penjual berstatus PKP; pengalihan usaha antar-PKP bisa dikecualikan. Dalam kondisi itu, PPN efektif 11% dipungut atas penjualan, termasuk tanahnya. Pembeli yang juga PKP umumnya dapat mengkreditkannya, sehingga bagi banyak perusahaan PPN lebih berdampak pada arus kas.
Apa bedanya gudang dijual dan pabrik dijual dari sisi izin?
Selain PBG dan SLF, pemilik gudang yang masuk penggolongan gudang umumnya wajib memiliki Tanda Daftar Gudang (TDG) menurut Pasal 61 PP 29/2021 sebagaimana diubah PP 3/2026, yang diterbitkan lewat OSS. Gudang yang melekat dengan tempat produksi dikecualikan (Pasal 69). Pabrik tunduk pada aturan lokasi industri PP 20/2024, sedangkan gudang mengikuti kesesuaian ruang (KKPR); keduanya memerlukan persetujuan lingkungan sesuai kegiatannya.
Lebih untung beli pabrik jadi atau beli lahan lalu membangun?
Pabrik jadi lebih cepat dipakai jika bangunan, izin, dan lokasinya sudah sesuai. Membeli lahan lalu membangun butuh waktu lebih lama, tetapi spesifikasinya bisa diatur penuh. Bandingkan total biaya keduanya, termasuk pajak, renovasi, dan waktu sampai produksi berjalan.
Berapa lama proses balik nama sertifikat setelah AJB?
PPAT wajib menyampaikan akta paling lambat tujuh hari kerja, dan dalam sistem elektronik kantor pertanahan memeriksanya dalam lima hari kerja sejak permohonan dikonfirmasi. Keseluruhan transaksi lebih lama, karena due diligence dan perubahan hak dilakukan lebih dulu.
Siapa yang membayar honor PPAT saat jual pabrik?
Aturan hanya membatasi besarnya honor PPAT, tidak menentukan pihak mana yang membayar. Hal ini disepakati penjual dan pembeli, jadi cantumkan dalam kesepakatan awal bersama pembagian pajak masing-masing.
Mencari pembeli atau penyewa untuk pabrik dijual
Jika Anda menyiapkan pabrik dijual atau ingin jual gudang, mengetahui kebutuhan calon pengguna membantu menentukan harga atau penawaran sewa. Papan kebutuhan klien memuat luas, lokasi, dan produk yang sedang dicari perusahaan. Untuk melihat kebutuhan pabrik dan gudang saat ini, kunjungi Yardzeal.
Artikel ini bagian dari panduan Gudang & Pabrik kami.
Lihat semua artikel tentang Gudang & Pabrik